Più o meno tutti sappiamo cos’è una locazione: è un contratto con cui il proprietario (locatore) cede un suo immobile in uso per un periodo di tempo determinato ad un altro soggetto (detto inquilino o conduttore) a fronte di un corrispettivo in denaro che viene versato periodicamente. Ma cosa succede se cambia il conduttore? In questo caso di parla di cessione del contratto di locazione: spieghiamo meglio cos’è e a cosa serve e cerchiamo di capire quali possono essere i suoi costi.

Cos’è e a cosa serve la cessione del contratto di locazione

La cessione del contratto di locazione può essere definita come la comunicazione che bisogna presentare all’Agenzia delle Entrate per far sapere all’ente che c’è stata una modifica nel contratto che era stato precedentemente registrato; la modifica consiste nel subentro di un nuovo soggetto che va a sostituire una delle due parti del contratto (locatore o conduttore). La cessione del contratto di locazione è prevista dall’articolo 1406 del Codice Civile, che prevede che ciascuna parte può essere sostituita da un terzo nei rapporti ce derivano da un contratto con prestazioni corrispettive, purché l’altra parte sia d’accordo.

Cessione contratto di locazione: quando si verifica?

Con la cessione del contratto di locazione la persona che subentra (cessionario) acquista tutti gli oneri e i benefici previsti dal contratto stesso. Ci può essere un subentro del locatore in due casi:

• quando l’immobile ceduto in locazione viene venduto (l’acquirente ha l’obbligo di rispettare la locazione);
• quando muore il locatore (subentrano gli eredi, che non possono cambiare le condizioni del contratto).

Sono invece tre i casi in cui ci può essere il subentro del conduttore:

• quando muore (in questo caso subentrano il coniuge, il convivente more uxorio, gli eredi o i parenti conviventi);
• quando c’è una separazione o un divorzio (subentra il coniuge a cui il giudice ha assegnato la casa);
• quando c’è una cessione a terzi (ma è necessario il consenso del proprietario dell’immobile).

Costi e tempi

Ci sono trenta giorni di tempo per comunicare e registrare tutti i cambiamenti che riguardano il contratto di locazione. Prima di tutto chi vuole effettuare la cessione del contratto deve avvisare la controparte inviandole una lettera raccomandata; in caso di cessione volontaria ci sono 30 giorni di tempo per fare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate e pagare la relativa imposta. I costi rappresentati dall’imposta di registro sono pari a 67 euro se la cessione del contratto di locazione avviene senza corrispettivo o al 2% del corrispettivo pattuito (i 67 euro rimangono comunque l’importo minimo da versare). Se la cessione non è volontaria (ma è ex lege) non si devono pagare imposte, ma le variazioni vanno comunque comunicate.