Probabilmente non tutti lo sanno, ma il nostro ordinamento prevede la possibilità di attribuire per intero la gestione della propria azienda ad un altro soggetto: in casi del genere si parla di affitto d’azienda. Questa operazione comporta diverse conseguenze sia sul piano civilistico e previdenziale che si quello contabile e fiscale. Vediamo come si effettua, come funziona e quali tasse vanno pagate.

Cos’è l’affitto d’azienda

L’affitto d’azienda non è altro che un contratto con cui il concedente passa al conduttore la disponibilità ed il godimento del complesso di beni organizzati per lo svolgimento di un’attività produttiva. Ovviamente si tratta di un contratto consensuale che prevede il pagamento di un canone da parte del locatore. Il Codice Civile non offre una disciplina completa della fattispecie, quindi è necessario fare riferimento a quanto previsto per l’usufrutto e la cessione di azienda e alle regole generali per l ‘affitto.

I sicuro il Codice Civile ci spiega cosa si intende con il termine azienda: l’articolo 2555 la definisce come quel complesso di beni che l’imprenditore organizza per l’esercizio della sua attività di impresa. L’articolo 2562 prevede la possibilità che questo complesso organizzato di beni possa essere oggetto di contratti di affitto. Ovviamente bisogna distinguere l’affitto d’azienda dall’affitto dei singoli beni produttivi che ne fanno parte: nel primo caso il contratto deve prevedere la concessione in godimento del complesso unitario dei beni organizzati.

Come si effettua: il contratto

Per le imprese che sono soggette a registrazione, il contratto di affitto dell’azienda deve avere la forma scritta. Va detto che la forma scritta è necessaria solo ai fini probatori: l’accordo sarebbe valido anche senza di essa (a meno che la durata dell’affitto non fosse superiore ai nove anni e preveda la cessione in godimento di beni immobili). Sul contratto devono essere riportati tutti i dati necessari ad identificare l’accordo, ovvero i dati delle parti, l’azienda locata, la durata del contratto, il canone, i crediti ed i debiti dell’azienda, i dipendenti (con indicazione dei relativi TFR ed anzianità accumulati).

Il contratto può anche prevedere la cosiddetta opzione di acquisto, ovvero la facoltà per il conduttore di acquistare l’azienda al termine del periodo di affitto. Se l’opzione viene inserita nel contratto, sarà necessario specificare la data entro cui potrà essere esercitata, il prezzo di acquisto (indicando se i canoni pagati durante l’affitto possano essere considerati acconti) e le modalità con cui il conduttore deve comunicare al locatore la sua intenzione di comprare l’azienda.

Quali tasse si pagano

La stipulazione di un contratto di affitto d’azienda comporta il pagamento di alcune tasse. Se il titolare dell’azienda è un imprenditore individuale ed è titolare esclusivamente di quell’azienda, quando la concede in affitto perde la sua qualifica di imprenditore e quindi non è più soggetto passivo ai fini Iva, anche se rimane titolare di una partita Iva. In questo caso i canoni di affitto ricevuti (che concorrono alla formazione del reddito Irpef) sono esclusi dall’Iva; deve essere corrisposta l’imposta di registro con l’aliquota proporzionale del 3%. Se invece il concedente è una società oppure un imprenditore con altre aziende, i canoni di affitto concorrono alla formazione del reddito di impresa e sottoposti all’applicazione dell’Iva ordinaria; inoltre va pagata l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro.