Contratto uso foresteria: di che cosa si tratta e quando si applica?

Esiste una formula di locazione che anche se non è conosciuta da tante persone è molto diffusa: parliamo del contratto uso foresteria, un istituto particolare che per le sue caratteristiche spesso viene scelto perché riesce ad andare incontro alle esigenze delle parti coinvolte. Cerchiamo di capire meglio di cosa si tratta e quando si applica questa formula contrattuale.

Cos’è e quando si usa il contratto uso foresteria

La locazione ad uso foresteria è un contratto atipico con cui determinati soggetti, che possono essere persone giuridiche, società commerciali o enti di fatto, prendono in locazione un’abitazione che verrà fornita come alloggio ai propri dipendenti. Esempio tipico: una società edile si occupa di un lavoro in una città lontana dalla propria sede, quindi i suoi dipendenti e i suoi collaboratori rimangono in questa città per l’intera durata dei lavori; con la locazione ad uso foresteria l”impresa prende in locazione uno o più unità immobiliari vicine al cantiere, in modo da poter soddisfare le temporanee esigenze di alloggio dei suoi dipendenti.

La caratteristica principale del contratto uso foresteria è proprio la dissociazione tra il soggetto che firma il contratto e il soggetto che fruisce dell’immobile: il titolare del contratto (su cui ricadono tutti i diritti e gli obblighi da esso derivanti) è un soggetto diverso da chi andrà ad occupare l’immobile. Un’altra peculiarità di questo contratto consiste nel fatto che il soggetto locatario può essere solo un imprenditore costituito sotto forma di società di capitali.

Canone, durata e agevolazioni fiscali

Sul contratto bisogna ovviamente specificare che l’immobile viene concesso in locazione ad uso foresteria: si deve dare atto che l’appartamento viene concesso in locazione dal proprietario all’imprenditore, ma che sarà destinato ad abitazione di un dipendente dell’imprenditore stesso. Essendo un contratto atipico (quindi fuori dalla disciplina della legge 431/1998 sulle locazioni adibiti ad uso abitativo) è regolato solo dalle norme del Codice Civile, con le parti che rimangono libere di stabilire l’ammontare del canone e la durata del contratto e che possono accordarsi sull’eventuale deposito cauzionale da versare la momento della sottoscrizione.

Per quanto riguarda il canone di locazione si può aggiungere che il suo adeguamento annuo è rimesso al libero accordo delle parti, ma in ogni modo non può andare oltre l’aggiornamento annuale dell’ISTAT nella misura del 75% dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Per il contratto di locazione d uso foresteria sono previste delle agevolazioni fiscali sia per il proprietario (deduzione del 5% sul reddito imponibile IRPEF) che per il conduttore (deduzione dal reddito di imprese dei canoni di locazione e delle spese di manutenzione del fabbricato per un periodo massimo di tre anni). Inoltre anche al contratto uso foresteria è possibile applicare la tassazione agevolata della cedolare secca.