Spesso si sente parlare di ipoteca immobiliare: a volte si dà per scontato di conoscere il significato di termini di questo tipo, ma si tratta di argomenti delicati, quindi sarebbe meglio approfondire un po’. Vediamo più ne dettaglio cos’è e come funziona l’ipoteca immobiliare e cerchiamo quali sono i suoi vantaggi e i suoi svantaggi.
Cos’è e come funziona l’ipoteca immobiliare
La definizione classica spiega che l’ipoteca è un diritto reale di garanzia con cui il creditore viene tutelato dal rischio di insolvenza del debitore. Questa garanzia infatti dà al creditore il potere di espropriare il bene ipotecato e gli assegna il diritto di prelazione sulla somma ricavata. Se non si arriva all’espropriazione, il bene in questione rimane in godimento al proprietario che e può usufruire liberamente. L’ipoteca nasce con l’iscrizione nei pubblici registri e si estingue quando viene pagato il debito. Finché il debito non viene estinto, vale il cosiddetto diritto di sequela: in poche parole, l’ipoteca segue il bene, anche quando questo cambia proprietario.
Si parla di ipoteca immobiliare quando il bene su cui grava il diritto di garanzia è un immobile. Nella maggior parte dei casi, si ricorre a questo strumento quando si deve sottoscrivere un mutuo (che prende il nome, appunto, di mutuo ipotecario); quando si richiede un finanziamento di questo tipo, l’immobile oggetto dell’acquisto viene posta a garanzia del credito. Prima di costituire l’ipoteca immobiliare è necessario eseguire una perizia, per dare un valore all’immobile e quantificare l’ammontare del credito che può essere coperto dalla garanzia (si parla quindi di determinatezza del credito garantito). La fase successiva è rappresentata dall’iscrizione dell’immobile nei Pubblici Registri da parte di un notaio.
Dieci giorni dopo l’iscrizione c’è il cosiddetto consolidamento dell’ipoteca immobiliare, che da questo momento diventa ufficialmente valida a tutti gli effetti. Di solito le banche non attendono il consolidamento per l’erogazione del finanziamento, che nella maggior parte dei casi viene erogato nel momento in cui si stipula il contratto di mutuo (il debitore deve però accertarsi che non si tratti di un prefinanziamento, che rappresenterebbe una soluzione più costosa per lui). Quando il debito viene interamente ripagato, la banca rilascia una certificazione che contiene il consenso alla cancellazione dell’ipoteca dai Pubblici Registri; la certificazione viene inviata tramite posta elettronica certificata agli uffici competenti.
Acquistare una casa già ipotecata: vantaggi e svantaggi
Prima abbiamo parlato del diritto di sequela: cosa succede se si intende acquistare un immobile che è già gravato di ipoteca? Un’operazione del genere ha un vantaggio: il prezzo della casa è sicuramente più basso rispetto al valore di mercato; quando si vedono dei prezzi troppo bassi non bisogna pensare subito di concludere l’affare: meglio accertarsi che non ci siano fregature! Per scoprire se sulla casa grava un’ipoteca è possibile consultare il Pubblico Registro (è liberamente accessibile presso l’Agenzia delle Entrate) oppure chiedere al notaio di fare dei controlli prima di procedere con il rogito.
Se la casa è gravata da ipoteca immobiliare e il venditore non lo comunica, l’acquirente può fargli causa per ottenere l’estinzione dell’ipoteca (quindi il venditore dovrebbe pagare il suo debito) oppure può chiedere la risoluzione del contratto di acquisto. Qualora il notaio non abbia fatto le dovute verifiche, l’acquirente può fare causa contro di lui. C’è anche la possibilità che nel contratto di vendita il venditore inserisca una clausola con la quale si impegna a saldare il suo debito (e quindi ad estinguere l’ipoteca) con i soldi ottenuti dalla cessione dell’immobile.
